22/23. In mediazione si può chiedere qualcosa di diverso o minore rispetto al petitum immediato processuale: la pretesa risarcitoria generica o inferiore alla domanda giudiziale comporta l’improcedibilità? (Osservatorio Mediazione Civile n. 22/2023)

=> Tribunale di Treviso, 6 ottobre 2022

 

L'obbligo stabilito dall'art. 4 D.Lgs. 28/2010 va riferito al nucleo della controversia, e non necessariamente anche a domande risarcitorie di carattere accessorio che è del tutto prevedibile siano avanzate con il compiuto dispiegarsi dell'attività difensiva delle parti, cioè nella fase giudiziale.

Seppur in fase di mediazione venga chiesto di meno rispetto alla domanda giudiziale, o la pretesa risarcitoria sia volutamente generica, ciò non permette di affermare l'improcedibilità in prima udienza; difatti, è fisiologico che nella fase della mediazione - anche in via di istanza - si possa formalmente chiedere qualcosa di diverso o minore rispetto al petitum immediato processuale. Diversamente, verrebbe del tutto vulnerata la ratio sottesa alla mediazione, rendendola nei fatti un duplicato processuale (A ciò aggiungasi che la resistente, non partecipando alla procedura conciliativa stragiudiziale, si è negata qualsivoglia possibilità di approfondimento riguardo al completo intendimento della controparte).

 

Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 22/2023

(www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com)

 

Tribunale di Treviso

Sentenza

6 ottobre 2022

 

Omissis

 

Preliminarmente, quanto all'eccepita improcedibilità del giudizio per mancato esperimento da parte del ricorrente del tentativo di mediazione obbligatoria, l'eccezione risulta infondata, visto che il procedimento di mediazione è stato correttamente avviato, con conseguente verificazione dell'adempimento obbligatorio ex lege; infatti, l'obbligo stabilito dall'art. 4 D.Lgs. 28/2010 va riferito al nucleo della controversia, e non necessariamente anche a domande risarcitorie di carattere accessorio che è del tutto prevedibile siano avanzate con il compiuto dispiegarsi dell'attività difensiva delle parti, cioè nella fase giudiziale. Nel caso di specie, era stato preventivamente attivato, alla fine del 2020, dall'odierna ricorrente un procedimento per accertamento tecnico preventivo, nel quale la resistente risulta essersi costituita (cfr. doc. 10 resistente) e dove, peraltro, era indicato lo scaglione di valore entro il quale rientrava la domanda (5.200,00 - 26.000,00, cfr. doc. 16 ricorrente); pertanto, non può condividersi l'assunto di parte resistente secondo cui la mancata indicazione del quantum della domanda risarcitoria nell'invito alla mediazione le avrebbe precluso ogni possibilità di approntare un'adeguata difesa.

A ciò aggiungasi che la resistente, non partecipando alla procedura conciliativa stragiudiziale, si è negata qualsivoglia possibilità di approfondimento riguardo al completo intendimento della controparte. Del resto, seppur in fase di mediazione venga chiesto di meno rispetto alla domanda giudiziale, o la pretesa risarcitoria sia volutamente generica, ciò non permette di affermare l'improcedibilità in prima udienza; è fisiologico, infatti, che nella fase della mediazione - anche in via di istanza - si possa formalmente chiedere qualcosa di diverso o minore rispetto al petitum immediato processuale. Diversamente, verrebbe del tutto vulnerata la ratio sottesa alla mediazione, rendendola nei fatti un duplicato processuale.

L'eccezione proposta da parte resistente è, quindi, infondata e va respinta.

Quanto all'eccepita inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta dal resistente, l'eccezione di parte ricorrente risulta meritevole di accoglimento.

Infatti, essa non è stata accompagnata dalla necessaria richiesta di spostamento dell'udienza prevista dagli artt. 416 e 418 c.p.c. per il rito locatizio.

Per questo motivo, la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente è inammissibile.

Nel merito, è pacifico che il conduttore non abbia provveduto a corrispondere i canoni di locazione dovuti per i mesi da aprile 2020 ad agosto 2020 e per il periodo 1-20 settembre 2020, sino all'intervenuto rilascio dell'immobile, per un importo pari a complessivi 6.049, 90 (cfr. pag. 9 ricorso, oltre a pag. 19 comparsa di costituzione del resistente), nulla essendo stato allegato dalle parti con riferimento all'eventuale successivo pagamento dei canoni scaduti.

La resistente afferma di non aver adempiuto all'obbligazione di versare i canoni di locazione per il periodo di cui sopra essenzialmente per due ragioni, vale a dire a causa delle restrizioni imposte per il contrasto alla nota pandemia da Covid-19 che hanno determinato la chiusura forzata dell'attività di parrucchiera dalla stessa esercitata nell'immobile locato nonché a causa dei vizi asseritamente presenti nell'immobile e mai risolti dal locatore, che avrebbero impedito il pieno godimento dell'immobile da parte del conduttore.

Entrambe le eccezioni sollevate dalla resistente sono, tuttavia, infondate e non possono trovare accoglimento. omissis

Quanto alla domanda del locatore avente ad oggetto l'indennità di mancato preavviso, quantificata in 6.405, 78 (pari a sei mensilità), è pacifico che la conduttrice abbia comunicato alla locatrice la volontà di rilasciare l'immobile locato "nel minor tempo possibile" con la missiva datata 10.8.2020 (cfr. doc. 5 ricorrente), ancor prima che con la lettera del 15.9.2020, di pochi giorni antecedente all'effettiva riconsegna delle chiavi del locale.

Poiché, ai sensi dell'art. 2 del contratto di locazione (cfr. doc. 1 ricorrente), la conduttrice poteva recedere liberamente dal contratto in ogni momento, con un preavviso di sei mesi, detto termine semestrale deve essere computato dal 17.8.2020 (data in cui la citata missiva fu ricevuta dal locatore, cfr. doc. 23 resistente).

Conseguentemente, la domanda del ricorrente risulta parzialmente meritevole di accoglimento, con riferimento al solo periodo residuale intercorso tra il rilascio dell'immobile (20.9.2020) e la scadenza di dette termine semestrale (17.2.2021), ovvero per 5 mensilità, anziché 6, come richiesto, e per un importo pari ad € 5.338,15 (1.067,63 x 5 mensilità).

Con riferimento alla domanda di rimborso della somma di 197, 15 a titolo di tassa per il rinnovo del contratto e per la sua risoluzione, essa non può trovare accoglimento in quanto l'esborso non è provato.

Parte ricorrente, infatti, allega di aver provveduto al pagamento di detta somma e, nel proprio atto introduttivo (cfr. p. 9 ricorso), cita i docc. 26 e 27 a fondamento della propria allegazione; tuttavia, tali documenti non risultano depositati tra gli atti del presente giudizio, all'interno della cartella zippata allegata al ricorso.

Quanto alla domanda di risarcimento dei danni subiti dall'immobile locato, il consulente tecnico d'ufficio, nel procedimento per accertamento tecnico preventivo esperito ante causam R.G. n. 7652/2020, ha stimato il costo di ripristino dell'immobile già locato alla resistente nell'importo complessivo di Sentenza n. 1871/2022 pubbl. il 06/10/2022 RG n. 7361/2021 6.875, 00, IVA esclusa, così ripartito (cfr. pagg. 12/13 relazione c.t.u. sub doc. 17 ricorrente): -  € 150,00 + IVA per la rimozione, l'asporto e l'eliminazione della pellicola presente sulla vetrina, degli specchi e dello scaffale; - € 960, 00 + IVA ed € 3.240,00 + IVA per il ripristino della pavimentazione, con asporto della precedente e posa di nuova pavimentazione a causa della difficoltà di reperire piastrelle della stessa tipologia di quelle presenti, stante la vetustà delle stesse; - € 150,00 + IVA per la rasatura e la stuccatura dei fori presenti nel controsoffitto e nelle pareti; - € 570,00 + IVA per il ripristino del quadro elettrico e la posa di nuove placche in sostituzione di quanto asportato (di cui 450, 00 + IVA per il ripristino del quadro elettrico ed € 120,00 + IVA per la posa delle placche); - € 945,00 + IVA per il taglio dell' intonaco sulle pareti interessate dall' umidità di risalita, l' applicazione di idoneo prodotto deumidificante/isolante e la successiva intonacatura; - € 560,00 + IVA per la ritinteggiatura delle pareti; - € 300, 00 + IVA per l'eliminazione delle pareti in cartongesso e asporto dei materiali di risulta in discarica.

Nell'odierno giudizio, tuttavia, il ricorrente non chiede il pagamento delle somme relative alla ritinteggiatura delle pareti (peraltro l'art. 7 del contratto stesso prevedeva che l'immobile fosse riconsegnato non ritinteggiato), all'eliminazione delle pareti in cartongesso e all'asporto dei relativi materiali, al taglio dell'intonaco, all'applicazione dell'idoneo prodotto deumidificante/isolante e alla successiva intonacatura, ma soltanto di quelle inerenti l'asporto della pellicola presente sulla vetrina, dei sei specchi e dello scaffale, il ripristino della pavimentazione, la rasatura e la stuccatura dei fori, il ripristino del quadro elettrico e la posa di nuove placche, tenendo conto degli importi medio tempore effettivamente spesi per l'esecuzione di dette attività, quantificati in € 3.153,90, IVA inclusa.

A tale proposito, il ricorrente si è limitato a chiedere l'acquisizione in giudizio della citata relazione peritale redatta in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo, che attesta la sussistenza di alcuni danni, mentre la resistente ha formulato alcuni capitoli di prova, ritenuti inammissibili, volti a dimostrare che sin dall'inizio del rapporto l'immobile non si trovava in ottimo stato locativo, con particolare riferimento al quadro elettrico e alla salubrità dei locali concessi in locazione.

In merito al risarcimento dei danni che si verifichino nell'immobile locato, in base a giurisprudenza costante (cfr., ex multis, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 6387 del 15/03/2018), incombe sul locatore l'onere della prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè del deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità.

Peraltro, è nozione pacifica che, tra i danni arrecati all' immobile dei quali il locatore è ammesso a chiedere il risarcimento al termine della locazione, non rientrino i deterioramenti dovuti al normale uso dell'immobile medesimo da parte del conduttore.

Tali principi devono trovare applicazione nel caso di specie. Orbene, quanto alle condizioni del pavimento, il CTU ha verificato il danneggiamento di alcune piastrelle. Atteso che il danneggiamento riguarda solo alcune piastrelle, e non un'intera parte della pavimentazione del locale, il danno ora in esame pare potersi qualificare come normale deterioramento dovuto all'uso ultraventennale dell'immobile oggetto di causa da parte della conduttrice, che lo occupava dal 1998, essendo subentrata nel rapporto ad altra precedente conduttrice e titolare dell'azienda.

Il ricorrente non ha, dunque, alcun diritto risarcitorio in merito. Infatti, sul conduttore, per espressa previsione di legge e costante giurisprudenza, incombe il doveroso obbligo di riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto inizialmente, senza essere responsabile per l'ordinario stato di usura del bene. Il conduttore, quindi, deve sì essere custode diligente dell'immobile, limitandosi ad utilizzarlo secondo le sue caratteristiche e per l'uso pattuito, ma non può ritenersi tenuto a risarcire alcun degrado che sia mera conseguenza del suo normale uso (in questo senso, ex multis, Cass., Sez. Un., Sentenza n. 6882 del 08/03/2019).

Quanto ai fori presenti nel controsoffitto e nelle pareti, accertati dal CTU in corso di causa, vale analogo discorso.

Infatti, anche alla luce dell'attività regolarmente svolta da parte della conduttrice nei locali ad essa locati, è certo plausibile che siano stati operati alcuni piccoli fori sulle pareti, strumentali ad appendere degli scaffali sospesi alle pareti o altri supporti - verosimilmente fissati tramite viti a pressione - necessari all'attività di parrucchiera.

Sicché la stuccatura e rasatura degli stessi rimane a carico del locatore. Per quanto concerne il costo di rimozione, asporto ed eliminazione della pellicola presente sulla vetrina, dei sei specchi e dello scaffale, la fattura dimessa in giudizio dal ricorrente sub doc. 20 riguarda soltanto la rimozione delle specchiere, rispetto alle quali, sulla base delle allegazioni delle parti, non è dato comprendere quando siano state installate nell'immobile locato, in specie se prima o dopo la consegna dei locali all'attuale conduttrice.

Tuttavia, in entrambi i casi il costo della rimozione delle specchiere non può essere addossato alla resistente. Infatti, ove queste ultime fossero preesistenti al subentro della G.XXX, la rimozione delle suddette non potrebbe, evidentemente, considerarsi onere ricompreso nell'obbligo di riconsegnare l'immobile nello stato in cui le fu consegnato.

Viceversa, ove fossero state da questa installate, troverebbe applicazione l'art. 8, comma secondo, del contratto di locazione, in forza del quale queste ultime andrebbero considerate acquisite alla proprietà della ricorrente, e, di conseguenza, la spesa per la loro rimozione resterebbe a suo carico, visto che il loro asporto avrebbe necessariamente danneggiato i muri su cui erano installate.

In ogni caso, considerato che è pacifico che la pellicola presente sulla vetrina sia stata apposta dalla resistente, il costo di rimozione, per come ritenuto congruo dal c.t.u. all'esito del contraddittorio tra le parti e, dunque, nella misura di 150, 00, oltre IVA al 22%, e, dunque, per € 183,00 può essere riconosciuto al ricorrente.

Quanto all'ulteriore costo richiesto dal ricorrente per la custodia delle suddette specchiere, quantificato nel ricorso nell'importo di € 1.134,60 sino al 31.12.2021, il ricorso non può trovare accoglimento sotto tale profilo, visto quanto già rilevato in ordine all' assenza di un obbligo per la conduttrice di rimozione delle specchiere.

In ogni caso, la spesa di custodia non potrebbe comunque essere addossata alla conduttrice, considerato che il ricorrente ha diffidato la resistente al loro ritiro entro 8 giorni con missiva del 15.11.2021 (cfr. doc. 34 ricorrente), successiva di più di un anno al rilascio dei locali, avvertendola che decorso detto periodo egli si sarebbe ritenuto libero di assumere le conseguenti iniziative: atteso che mai la conduttrice ha risposto a della diffida né ha manifestato alcun interesse al ritiro delle specchiere (avendo, anzi, espressamente optato per il loro smaltimento, cfr. doc. 18 resistente), il costo per la loro conservazione, derivante da una pattuizione intercorsa tra la ricorrente e la terza omissis, non può certo essere posto a suo carico.

Con riferimento al quadro elettrico, le doglianze di parte ricorrente sono fondate e il costo di rimessione in pristino del medesimo va risarcito al locatore da parte resistente.

Infatti, dalla documentazione in atti (cfr. docc. 12, 37 ricorrente, docc. 20, 27 resistente) si evince che sia il locatore sia il conduttore si sono premurati di far eseguire, nel 2014 (verosimilmente proprio a seguito delle missive inviate dalla conduttrice, documentate sub docc. 3 e 5 resistente), degli interventi di manutenzione dell'impianto elettrico e delle relative prese (oltretutto rivolgendosi alla medesima ditta, la omissis di omissis); dunque, non è possibile affermare il diritto della resistente di asportare quadro elettrico e prese di corrente una volta terminato il rapporto, operazione peraltro non eseguibile senza danneggiare i locali, contrariamente a quanto sostenuto dalla conduttrice. Parte resistente, del resto, allega di avere commissionato, all'epoca del suo subentro nell'immobile, la realizzazione del quadro elettrico, delle prese e dei differenziali perché l'impianto non era a norma, ma non documenta in alcun modo l'effettuazione della relativa spesa.

Tuttavia, poiché parte ricorrente allega di aver sostenuto, a detto titolo, una spesa maggiore di quella indicata dal CTU nella propria relazione, ritenuta congrua all' esito del contraddittorio tra le parti, essa ha diritto al minor importo rispetto a quello richiesto, pari ad € 570,00 + IVA, quantificato dal c.t.u. e, dunque, ad 695, 40, IVA compresa.

Quanto alla domanda di parte ricorrente relativa al rimborso delle spese sostenute per la manutenzione della canna fumaria e la rimozione delle tubazioni realizzate dalla conduttrice, essa è fondata e merita di trovare accoglimento, così come la domanda relativa al rimborso delle spese sostenute dal locatore per il sopralluogo eseguito dall'omissis presso l'immobile oggetto del contratto, per gli importi richiesti (cfr. docc. 14, 25 ricorrente), pari ad € 183,00 ed € 43,00; si tratta, invero, rispettivamente, di opere di ordinaria manutenzione che gravano sulla conduttrice, sia ai sensi dell'art. 1576 c.c. sia in base all'espressa pattuizione di cui all'art. 8 del contratto, ovvero di innovazioni che, sempre ai sensi dell'art. 8, dovevano essere rimosse a sue spese o, ancora, di un sopralluogo che si è reso necessario in base alle doglianze, poi rivelatesi infondate, della conduttrice medesima. Per tutti i predetti motivi, parte resistente viene condannata a corrispondere a parte ricorrente tutti gli importi sopra indicati.

Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite per il presente giudizio vanno poste a carico della parte resistente, soccombente con riferimento a quasi tutti le domande formulate nei suoi confronti, e vanno liquidate come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55 del 10 marzo 2014 recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, tenuto conto del criterio del "decisum" (cfr. SS.UU Sentenza n. 19014 dell'11/09/2007, oggi recepito dall'art. 5, co. 1 , del D.M. n. 55/2014 recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi da parte di un organo giurisdizionale) e della relativa complessità della controversia, del numero di udienze e di atti  depositati, dell'assenza di attività istruttoria, in misura pari agli importi medi per le fasi di studio e introduttiva e a quelli minimi per la fase decisoria per i giudizi di cognizione ordinaria, per l'importo di € 2.547,00, oltre alle spese e al compenso per l'attivazione del procedimento di mediazione, in misura pari all' importo medio, pari ad 441,00.

Considerato che nel procedimento per accertamento tecnico preventivo instaurato ante causam il ctu aveva quantificato nell'importo di € 6.875,00, IVA esclusa (€ 8.387, 50 IVA inclusa), i costi di ripristino dei locali, necessari affinché essi potessero essere nuovamente locati, e che lo stesso ricorrente, nell'odierno giudizio, si è limitato a chiedere il ristoro a detto titolo del solo importo di 3.153, 9., IVA compresa, di gran lunga inferiore, e che, peraltro, la sua domanda risarcitoria è stata accolta per un importo inferiore e pari ad e 878,40, le relative spese legali e tecniche sostenute (quantificate dal ricorrente nell'importo di € 6.416,74, da ritenersi congruo) vengono poste a carico della parte resistente soccombente per la sola quota di 1/10 e , dunque, per l'importo di € 641,00 (comprensivo della rifusione di una sola minima parte del compenso liquidato a favore del CTU omissis, anticipato dal ricorrente).

 

PQM

 

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede: condanna parte resistente omissis, al pagamento in favore della parte ricorrente omissis della somma di € 878,40 a titolo di risarcimento dei danni subiti; condanna parte resistente omissis, titolare della ditta individuale omissis, al pagamento in favore della parte ricorrente omissis della somma di € 6.049,90 a titolo di canoni di locazione scaduti e non versati; condanna parte resistente omissis, al pagamento in favore della parte ricorrente omissis della somma di € 5.338,15 a titolo di indennità di mancato preavviso; condanna parte resistente omissis, titolare della ditta individuale omissis, alla rifusione in favore della parte ricorrente omissis della somma di € 183,00 a titolo di spese da quest' ultimo sostenute per la manutenzione della canna fumaria e l'eliminazione delle tubazioni poste in essere dalla conduttrice; condanna parte resistente omissis, titolare della ditta individuale omissis, alla rifusione in favore della parte ricorrente omissis della somma di € 43,00 a titolo di spese da quest' ultimo sostenute per il sopralluogo dell'U2 presso l' immobile oggetto del contratto; condanna parte resistente omissis, alla rifusione delle spese di lite a favore della parte ricorrente omissis, liquidate nell'importo di € 2.547,00, oltre ad € 264,00 a titolo di spese vive e alle spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con riferimento al presente giudizio; nell'importo di € 441,00, oltre ad € 48,80 a titolo di spese vive e alle spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con riferimento al procedimento di mediazione obbligatoria; nell'importo onnicomprensivo di € 1.000,00 con riferimento al procedimento di accertamento tecnico preventivo.

 

AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.