Il Consiglio Nazionale del Notariato ha
recentemente pubblicato uno studio avente ad oggetto la trascrizione
dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione (Studio n. 718-2013/C.
Approvato dall'Area Scientifica - Studi Civilistici il 24 ottobre 2013 Approvato
dal CNN il 31 gennaio 2014).
Lo Studio, in particolare, affronta le seguenti
tematiche:
- Le novità del decreto del fare in tema di
accordi di mediazione accertativi dell’usucapione;
- Gli orientamenti della giurisprudenza che
hanno preceduto la nuova disposizione;
- La qualificazione giuridica dell’atto di
accertamento. Presupposti dell’atto di accertamento;
- Rapporti tra usucapente ed usucapiti. L’usucapione come titolo di acquisto originario;
- L’accordo conciliativo accertativo
dell’usucapione come negozio con causa transattiva in senso lato;
- Conclusioni.
Fonte: Osservatorio
Mediazione Civile n. 20/2014
Consiglio Nazionale del Notariato
Studio n. 718-2013/C
La trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione
Approvato dall'Area Scientifica - Studi
Civilistici il 24 ottobre 2013
Approvato dal CNN il 31 gennaio 2014.
Lo studio in sintesi (Abstract): Prima dell’innovazione normativa introdotta
dal n. 12-bis
dell’art. 2643 cod. civ.
l’usucapione era una modalità di acquisto a titolo originario il cui ingresso,
nel
sistema della pubblicità
immobiliare, richiedeva una pronuncia giudiziaria la cui trascrizione, regolata
dall’art. 2651 cod.
civ., aveva valore di pubblicità notizia; con l’introduzione del cit. n. 12-bis
nel
sistema della pubblicità
immobiliare l’usucapione si pone al centro di una pluralità di fattispecie che
realizzano effetti
diversi, le une dalle altre, tra le parti e rispetto ai terzi e, così, in via
esemplificativa:
- l’usucapione potrà
essere oggetto di una pronuncia giudiziaria e la sua trascrizione produrrà
gli effetti previsti
dall’art. 2651 cod. civ.
- potrà essere
oggetto di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art.
2643
cod. civ. avrà gli
effetti di cui all’art. 2644 cod. civ. laddove sia rispettato il principio
della
continuità delle
trascrizioni;
- potrà essere oggetto
di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art. 2643
cod. civ., avrà meri
effetti prenotativi, ai sensi dell’art. 2650 cod. civ., laddove il soggetto
usucapito che ha
sottoscritto l’accordo non risulti legittimato in base ad un titolo debitamente
trascritto nei registri
immobiliari;
- l’usucapione potrà
essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento, anche al di fuori
di una procedura
conciliativa, con effetti meramente preclusivi che potrà essere trascritto ai
sensi dell’art. 2645
cod. civ. che ha arricchito il suo contenuto in ragione dell’introduzione del
n.
12-bis dell’art. 2643
cod. civ.;
- il riconoscimento
dell’usucapione potrà essere oggetto di un accordo transattivo soggetto a
trascrizione ai sensi
del n. 13 dell’art. 2643 cod. civ. ed i cui effetti saranno regolamentati dagli
artt. 2644 e 2650 cod.
civ.
Pur in presenza di una
pluralità di fattispecie, alcune delle quali poste in essere dall’autonomia
privata, l’usucapione
mantiene la sua caratteristica fondamentale di effetto legale e non negoziale
di
acquisto della proprietà; l’accordo
conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto l’accertamento tra le parti dei
presupposti su cui si fonda l’usucapione con effetti
preclusivi rispetto, ai fatti accertati, tra le
parti stesse e loro aventi causa.
L’applicazione delle regole sugli acquisti a titolo
derivativo all’accordo conciliativo accertativo
dell’usucapione si risolve, in buona sostanza, in
un ibrido con conseguenze tra le parti e rispetto ai
terzi significativamente diverse rispetto al
medesimo accertamento contenuto in una sentenza.
In assenza di un titolo di proprietà (ovvero di
altro diritto reale, a seconda delle ipotesi)
trascritto a favore del dante causa le trascrizioni
successive e, quindi, anche la trascrizione
dell’accordo accertativo dell’usucapione, avranno
effetto, secondo il disposto del 2° comma dell’art.
2650 c.c., solo allorquando l’atto anteriore di
acquisto sarà trascritto. Trascritto il titolo di proprietà,
le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno
effetto secondo il loro ordine rispettivo, nel rispetto
dei principi di cui all’art. 2644 c.c.
La soluzione del conflitto d’interessi tra presunto
usucapiente e terzi, secondo il meccanismo
degli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c. costituisce la
differenza sostanziale tra gli effetti della pubblicità della
sentenza di usucapione, disciplinata dall’artt.
2651 cod. civ. e gli effetti della pubblicità dell’accordo
conciliativo de quo.
Nel sistema della pubblicità immobiliare l’accordo
conciliativo accertativo dell’usucapione, per
la sua collocazione all’interno dell’art. 2643
c.c., non sarà titolo idoneo a dare vita ad una nuova
catena di legittimi titoli di proprietà (o di altri
diritti) da far valere erga omnes e con presunzione
assoluta rispetto ai terzi, ma sarà titolo di
acquisto con gli effetti di cui agli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c.
che, per volontà del Legislatore, dovrà collocarsi,
per produrre i suoi effetti nei confronti dei terzi,
all’interno di una catena di legittimi titoli che
troverà la sua origine in un diverso titolo di acquisto
originario.
Infine, per quanto riguarda gli aspetti riguardanti
l’applicazione delle norme in tema di
prestazione energetica, urbanistica e di conformità
catastale può affermarsi che mentre per il
suddetto accordo non trovano spazio applicativo le
disposizioni riguardanti gli obblighi di dotazione e
di allegazione dell’attestato di prestazione
energetica e le norme che impongono la verifica
dell’allineamento tra banca dati catastale e
registri immobiliari (cd. conformità catastale soggettiva),
dovranno al contrario essere applicate e rispettate
tutte le disposizioni riguardanti la materia
urbanistica-edilizia e quelle
riguardanti la cd. conformità catastale oggettiva.
…omissis…
6. Conclusioni
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte
possiamo affermare che prima dell’innovazione
normativa introdotta dal n. 12-bis dell’art.
2643 cod. civ. l’usucapione era una modalità di acquisto a
titolo originario il cui ingresso, nel sistema
della pubblicità immobiliare, richiedeva una pronuncia
giudiziaria la cui trascrizione, regolata dall’art.
2651 cod. civ., aveva valore di pubblicità notizia; con
l’introduzione del cit. n. 12-bis nel
sistema della pubblicità immobiliare l’usucapione si pone al centro
di una pluralità di fattispecie che realizzano
effetti diversi, le une dalle altre, tra le parti e rispetto ai
terzi e, così, in via esemplificativa:
- l’usucapione
potrà essere oggetto di una pronuncia giudiziaria e la sua trascrizione
produrrà
gli effetti previsti dall’art. 2651 cod. civ.
- potrà
essere oggetto di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art.
2643
cod. civ. avrà gli effetti di cui all’art. 2644
cod. civ. laddove sia rispettato il principio della
continuità delle trascrizioni;
- potrà
essere oggetto di un accordo accertativo e la sua pubblicità, ex n. 12-bis dell’art.
2643
cod. civ., avrà meri effetti prenotativi, ai sensi
dell’art. 2650 cod. civ., laddove il soggetto
usucapito che ha sottoscritto l’accordo non risulti
legittimato in base ad un titolo debitamente
trascritto nei registri immobiliari;
- l’usucapione
potrà essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento, anche al di
fuori
di una procedura conciliativa, con effetti
meramente preclusivi che potrà essere trascritto ai
sensi dell’art. 2645 cod. civ. che ha arricchito il
suo contenuto in ragione dell’introduzione del
n. 12-bis dell’art. 2643 cod.
civ.;
- il
riconoscimento dell’usucapione potrà essere oggetto di un accordo transattivo
soggetto a
trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 cod.
civ. ed i cui effetti saranno regolamentati dagli
artt. 2644 e 2650 cod. civ.
Pur in presenza di una pluralità di fattispecie,
alcune delle quali poste in essere dall’autonomia
privata, va sottolineato che l’usucapione mantiene
la sua caratteristica fondamentale di effetto
legale e non negoziale di acquisto della proprietà;
l’accordo conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto
il trasferimento di diritti ma avrà ad oggetto
l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si
fonda l’usucapione con effetti preclusivi tra le
parti stesse e loro aventi causa. Rispetto ai terzi,
invece, l’opponibilità dell’accordo stesso seguirà
le regole degli acquisti a titolo derivativo disciplinati
dagli artt. 2644e 2650 cod. civ.
Di conseguenza un terzo potrà comunque far valere i
propri diritti nei confronti del suo
legittimo dante causa disconoscendo l’accordo,
sottoscritto in suo danno, tra le parti partecipanti
all’accordo stesso; si pensi, ad esempio, ad un
creditore ipotecario dell’usucapito, ovvero a chi abbia
acquistato un diritto reale di godimento
dall’usucapito. In buona sostanza l’accordo conciliativo non
è opponibile a terzi che vantino pretese nei
confronti del soggetto usucapito ovvero sui beni oggetto
di accertamento, in forza di un titolo trascritto o
iscritto anteriormente all’accordo conciliativo
secondo il meccanismo dell’art. 2644 c.c. che
regola i conflitti d’interessi tra più aventi causa dal
medesimo soggetto. La soluzione del conflitto
d’interessi regolata dall’art. 2644 c.c. impone che sia
rispettato il principio della continuità delle
trascrizioni imposto dall’art. 2650 cod. civ. e, quindi, che il
titolo di ciascun avente causa (ivi compreso colui
che assume di aver usucapito) trovi corrispondenza
e giustificazione in un titolo trascritto a favore
del dante causa.
In assenza di un titolo di proprietà (ovvero di
altro diritto reale, a seconda delle ipotesi)
trascritto a favore del dante causa le trascrizioni
successive e, quindi, anche la trascrizione
dell’accordo accertativo dell’usucapione, avranno
effetto, secondo il disposto del 2° comma dell’art.
2650 c.c., solo allorquando l’atto anteriore di
acquisto sarà trascritto. Trascritto il titolo di proprietà,
le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno
effetto secondo il loro ordine rispettivo, nel
rispetto dei principi di cui all’art. 2644 c.c.
La soluzione del conflitto d’interessi tra presunto
usucapiente e terzi, secondo il meccanismo
degli artt. 2644 c.c. e 2650 c.c. , come più volte
ripetuto, costituisce la differenza sostanziale tra gli
effetti della pubblicità della sentenza di
usucapione e gli effetti della pubblicità dell’accordo
conciliativo de
quo.
Non sembrano applicabili, invero, all’accordo
accertativo dell’usucapione quei principi
consolidati in giurisprudenza relativi alla
soluzione del conflitto d’interesse tra usucapiente e terzi
che presuppongono un accertamento giudiziario
dell’usucapione in ragione della diversità delle
norme sulla continuità delle trascrizioni rispetto
alle norme che regolano la pubblicità degli acquisti a
titolo originario (30). Invero,
in giurisprudenza si afferma che in caso di conflitto tra avente causa del
precedente proprietario e usucapiente non prevarrà
chi ha trascritto per primo il suo titolo di
acquisto, ma prevarrà colui che ha acquistato a
titolo originario anche in caso di mancata
trascrizione della sentenza di accertamento in
ragione del valore di mera pubblicità notizia
assegnato alla pubblicità di cui all’art. 2651 cod.
civ. (31); nel caso di accordo accertativi
dell’usucapione, al contrario, prevarrà il terzo
che ha acquistato dall’usucapito se la sua trascrizione
precede la trascrizione dell’accordo accertativi.
Così pure, sotto altro aspetto, di possibile conflitto
tra curatela fallimentare e soggetto usucapiente,
si è affermato da parte della Suprema Corte (32) che
può essere usucapito un bene del fallito sulla base
del presupposto che l’acquisto a titolo di
usucapione è acquisto a titolo originario, onde il
conflitto fra acquirente a titolo derivativo ed
usucapiente, si risolve sempre a favore di
quest’ultimo indipendentemente dalla trascrizione della
sentenza di usucapione; anche questo principio
valido per l’usucapione accertata giudizialmente non
troverà applicazione nel caso di accordo
accertativi dell’usucapione che, come più volte detto è
regolato dal principio della continuità delle
trascrizione che risolve i conflitti di interesse in base
all’art. 2644 cod. civ. e, quindi, sulla base della
priorità della trascrizione del titolo
Mentre la sentenza di usucapione accerta un diritto
acquistato dall’usucapiente prescindendo
dalla posizione soggettiva dell’usucapito e, quindi
da eventuali diritti dal medesimo costituiti
(trasferimenti di proprietà, costituzione di
diritti reali di garanzia, costituzione di diritti reali di
godimento) ed al possessore-usucapiente non potrà
essere addebitato un onere (recte: una
presunzione) di conoscenza dell’esistenza delle
formalità ipotecarie o di precedenti trascrizioni
pregiudizievoli, in quanto il possesso utile ai
fini dell’usucapione prescinde del tutto dalla conoscenza
in capo all’usucapiente di chi sia il legittimo
proprietario del bene, nell’accordo accertativo
dell’usucapione l’usucapiente avrà un onere di
conoscenza di quanto reso pubblico nei registri
immobiliari sotto il duplice profilo che, da un
lato, saranno a lui opponibili le iscrizioni e trascrizioni
pubblicate anteriormente all’accordo conciliativo
contro il legittimo dante causa e, da altro lato, che
la trascrizione dell’accordo accertativo per
produrre i suoi effetti deve essere effettuata nei confronti
di chi appare proprietario del bene usucapito in
base ad una serie di titoli debitamente trascritti
(artt. 2644 e 2650 cod. civ.), in difetto, la
trascrizione dell’accordo accertativo produrrà i suoi effetto
allorquando colui che ha riconosciuto i fatti costitutivi
dell’usucapione si sarà dotato di un legittimo
titolo e lo trascriva.
Peraltro, l’assenza della trascrizione del titolo
di acquisto in capo all’usucapito può ascriversi
ad una negligenza del dante causa che, ad esempio,
non ha curato la trascrizione del suo acquisto
mortis causa, ovvero
ad un difetto di forma del titolo che, ad esempio, non riveste la forma
autentica o pubblica necessaria per la
trascrizione, ovvero all’assenza di un titolo di acquisto a favore
del presunto usucapito; in quest’ultima ipotesi, è
fuor di dubbio, che un eventuale accertamento
dell’usucapione non avrebbe alcuna giustificazione
causale atteso che la dichiarazione accertativa
sarebbe effettuata da un soggetto privo di poteri
dispositivi sul bene su cui si intende accertare
l’usucapione stessa. Su questo punto, la
giurisprudenza della Suprema Corte, giova ripetere è
costante nell’affermare che “il negozio di accertamento di un diritto reale, la
cui funzione è quella di
rendere definitiva la situazione giuridica
derivante dal rapporto preesistente eliminando gli elementi
di incertezza, non ha alcun effetto traslativo, e,
pertanto, per la regolamentazione della relativa
situazione giuridica controversa, deve farsi capo,
in ogni caso, alla fonte precettiva originaria, che ne
costituisce il fondamento”.
Per quanto attiene agli aspetti relativi al ruolo
del notaio nella procedura di mediazione e
conciliazione ed alla forma dell’autentica valgono
le indicazioni e le conclusioni generali cui sono
giunti gli studi del Consiglio Nazionale del
Notariato raccolti nel “MANUALE DELLA MEDIAZIONE
CIVILE COMMERCIALE, Il contributo del Notariato alla luce del D.lgs.
28/2010, Edizioni Scientifiche
Italiane, Napoli, 2012” (33).
Considerazioni specifiche meritano i temi
riguardanti:
- l’obbligo di
dotazione ed allegazione dell’attestato di prestazione energetica di cui al
comma 3°
dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005 che, nella nuova
stesura introdotta dal d.l. 23 dicembre 2013
n. 145, recita: “«3. Nei contratti di compravendita immobiliare,
negli atti di trasferimento di
immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di
locazione di edifici o di singole unità
immobiliari soggetti a registrazione è inserita
apposita clausola con la quale l’acquirente o il
conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni
e la documentazione, comprensiva
dell’attestato, in ordine alla attestazione della
prestazione energetica degli edifici; copia
dell’attestato di prestazione energetica deve
essere altresì allegata al contratto, tranne che nei
casi di locazione di singole unità immobiliari
(omissis…)”
- il
rispetto della normativa urbanistica contenuta nel D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380
del 2001 (artt.
30 e 46) ”;
- gli
obblighi in tema di conformità soggettiva ed oggettiva di cui all’art. 19 comma
14 del D.L. 31
maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 30 luglio 2010 n.
122).
Sul primo punto, non sembra che possano esserci
fondati dubbi sul fatto che la fattispecie non
rientri nel perimetro degli atti per i quali vi è
l’obbligo di dotazione ed allegazione in quanto il
comma 3 dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005
circoscrive il suddetto obbligo ai soli atti di compravendita
ed agli atti di trasferimento di immobili a titolo
oneroso. Gli effetti meramente accertativi che il
suddetto accordo produce non rientrano né nello
schema negoziale della vendita né nella categoria
degli atti di trasferimento a titolo oneroso. A
diversa conclusione dovrà giungersi laddove l’accordo
non sarà meramente accertativo ma presenterà una
causa transattiva idonea a produrre effetti
traslativi ed a far rientrare l’accordo stesso nel
paradigma degli trasferimenti a titolo oneroso
facendo sorgere i conseguenti obblighi di dotazione
ed allegazione di cui al cit. comma 3 dell’art. 6.
A conclusioni diverse deve invece giungersi per
quanto riguarda gli obblighi ed i divieti
derivanti dalle norme urbanistiche di cui al D.P.R.
380/2001.
Una lettura che si fermasse al dato meramente
letterale degli artt. 30 e 46 del cit. D.P.R.
380/2001 potrebbe far dubitare che gli accordi
accertativi dell’usucapione siano soggetti al rispetto
delle suddette disposizioni nel presupposto che i
suddetti accordi non avrebbero ad oggetto il
“trasferimento
di un diritto reale” ma “accertano l’usucapione”, valorizzando, quindi, esclusivamente
l’effetto legale scaturente dalla fattispecie e
marginalizzando invece il ruolo dell’autonomia privata
all’interno di questa nuova fattispecie.
Questa interpretazione va disattesa in quanto
frutto di una lettura parziale ed asistematica
delle norme ed incoerente con i principi cui l’autonomia
privata deve uniformarsi nella circolazione
dei beni immobili a tutela di interessi pubblici.
Invero, l’intento del Legislatore che emerge dalle
norme in materia urbanistica è quello di
assoggettare ai relativi obblighi ed alla sanzione
civilistica della nullità tutti gli atti negoziali o
comunque frutto della libera determinazione
dell’autonomia privata, con le sole eccezioni previste
dalle norme stesse, costituite, per quanto riguarda
gli edifici ”dagli atti costitutivi,
modificativi o
estintivi di diritti reali di garanzia o di
servitù” e, per quanto riguarda i terreni, “dalle divisioni
ereditarie, dalle donazioni fra coniugi e fra
parenti in linea retta ed dai testamenti, nonché dagli atti
costitutivi, modificativi od estintivi di diritti
reali di garanzia e di servitù”.
Il rapporto regola-eccezione espresso dal
Legislatore all’interno delle norme che disciplinano la
circolazione degli edifici e dei terreni è in grado
di ricomprendere al suo interno qualunque vicenda
negoziale che riguarda i suddetti beni cosicché
compito dell’interprete sarà quello di verificare se un
determinato atto frutto dell’autonomia privata sia
da ricomprendere nella regola o nell’eccezione.
E’ di tutta evidenza che l’accordo in oggetto, come
si è detto nel corso del presente studio, per
una scelta di politica legislativa, sebbene abbia
ad oggetto l’usucapione che è un modo di acquisto a
titolo originario ed è effetto legale scaturente
dalla ricorrenza di determinati presupposti di legge, si
inserisce quanto agli effetti derivanti dalla
pubblicità immobiliare nella logica circolatoria degli
acquisti a titolo derivativo, proprio perché frutto
di un atto rimesso alla libera determinazione delle
parti e non frutto di un accertamento giudiziario.
I presidi normativi e le sanzioni civilistiche in
materia urbanistica si pongono come limiti
all’autonomia privata in tema di circolazione degli
immobili cosicché ciò che l’interprete deve
considerare è l’effetto finale conseguito dalle
parti con il negozio posto in essere non essendo
conferenti gli argomenti che valorizzano
esclusivamente l’aspetto legato alla natura giuridica
dell’usucapione svalutando il dato negoziale
presente nell’accordo.
L’accordo previsto dal cit. n. 12-bis dell’art.
2643 cod civ. si regge sulla volontà delle parti che
in qualche modo possono condizionare anche gli
effetti e le conseguenze dell’accordo stesso.
Sottrarre i suddetti atti agli obblighi ed ai
divieti sanciti dalle rigorose norme in materia urbanistica
consentirebbe all’autonomia privata di porre in
essere condotte elusive degli obblighi stessi
all’interno di vicende circolatorie dei beni
immobili ed in assenza di un valido motivo che giustifichi la
collocazione dell’accordo stesso tra le eccezioni
di sistema.
Pertanto, il differente trattamento della sentenza
di accertamento dell’usucapione rispetto
agli accordi di cui al cit. n. 12-bis dell’art.
2643 c.c. è giustificata dalla diversa modalità di
accertamento dell’usucapione. Diversità che il
Legislatore ha colto collocando l’accordo accertativo
all’interno dell’art. 2643 c.c. e quindi nella
logica sistematica degli acquisti a titolo derivativo e la
sentenza di accertamento dell’usucapione tra i
provvedimenti di cui all’art. 2651 cod. civ. soggetti
alle regole della cd. pubblicità notizia.
Le relative dichiarazioni, richieste dalla
normativa urbanistica all’interno dell’atto dovranno
essere rese non dal cd. “usucapito”, al quale per
definizione è stato sottratto il possesso, per un
tempo significativo, del bene stesso ma dovranno
essere rese, come conseguenza logica, dal
soggetto usucapiente ossia da colui che afferma e
rivendica la disponibilità ed il possesso del bene
quale proprietario (o titolare di altro diritto
reale). Questa soluzione appare coerente anche con gli
effetti retroattivi derivanti dall’usucapione (34).
Le medesime considerazioni e conclusioni valgono
per quanto riguarda la dichiarazione di
conformità catastale oggettiva richiesta per le
unità immobiliari urbane, a pena di nullità, dall’art. 19
del d.l. 78/2010 (conv. In l. 122/2010). Anche in
questo caso la parte che dovrà rendere le relative
dichiarazioni non potrà essere l’”intestatario
catastale”, né l’usucapito, ma l’usucapiente per gli
stessi motivi appena esposti relativamente alle
dichiarazioni da rendere in materia urbanistica.
Queste considerazioni sul soggetto obbligato a
rendere la dichiarazione di conformità giustifica
anche la diversa soluzione a cui si deve pervenire
relativamente all’obbligo di verifica
dell’allineamento catastale con le risultanze dei
registri immobiliari. Detta verifica sarebbe priva di
ogni giustificazione, nell’economia dell’art. 19
del cit. d.l. 78/2010 proprio perché il cd. soggetto
usucapito ha perso proprietà e possesso del bene
immobile e l’accordo serve proprio per sancire la
perdita della proprietà e del possesso del bene
stesso con efficacia retroattiva con decorrenza
dall’inizio del possesso da parte dell’usucapiente
stesso.
Peraltro, la natura dell’accordo accertativo e le
sue finalità giustificano la possibilità che
all’accordo stesso intervengano soggetti che per
qualche motivo siano disallineati rispetto alle
risultanze del catasto. Sotto quest’aspetto sono
condivisibili le conclusioni cui è giunta la circolare
del CNN del 28 giugno 2010 sul tema che qui si
riportano: “In altri casi, il mancato
aggiornamento
delle banche dati può derivare da ragioni di
carattere sistematico come avviene per le ipotesi di
acquisti per i quali è irrilevante la pubblicità
immobiliare e che prescindono dalla precedente
titolarità (es. acquisto per usucapione non
accertato giudizialmente, fattispecie della quale molto si
discute; o, ancora, il caso del titolo di
provenienza del disponente irreperibile o di ardua reperibilità
perché risalente nel tempo). Poiché per tali
vicende, caratterizzate dal fatto che la titolarità del diritto
e la legittimazione a disporre si collegano ad un
acquisto a titolo originario o, comunque, ad un titolo
di provenienza irreperibile o di difficile
reperibilità, la pubblicità immobiliare – intesa come
meccanismo destinato a risolvere i conflitti tra
più aventi causa da un medesimo autore - non
giocherà alcun ruolo e quindi la finalità
dell’aggiornamento soggettivo non potrà essere realizzata
nei termini previsti dalla norma rispetto al
disponente” (35).
Può aggiungersi che laddove fosse richiesto
l’allineamento tra risultanze del catasto e dei
registri immobiliari risulterebbero esclusi
dall’ambito di applicazione della norma tutti gli accordi tra
soggetti nei cui confronti manca un allineamento
tra le banche dati del catasto e dei registri
immobiliari, soluzione che in un corretto
bilanciamento degli interessi che emergono dalle norme in
esame (quella sulla conformità soggettiva e quella
in tema di mediazione contenuta nel novello n.
12-bis) appare non corretta, tenuto conto che obiettivo
principale della disposizione che ha
disciplinato la pubblicità dell’accordo accertativo
dell’usucapione è quello di prevenire e risolvere
controversie, con intenti deflattivi del
contenzioso, e tale scopo sarebbe frustrato se l’ambito di
applicazione della nuova norma fosse condizionato
da accertamenti sulle risultanze dei pubblici
registri o del catasto che potrebbero, essi stessi,
essere materia di contestazione ed oggetto della
controversia che si intende prevenire o risolvere.
D’altronde, gli effetti cd. prenotativi o
“provvisori” di cui all’art. 2650 c.c. non si potrebbero
ottenere laddove non fosse consentita questa deroga
che appare del tutto coerente con quello che
può essere il contenuto normale dei suddetti
accordi in ragione delle loro finalità.
Peraltro, derivando l’efficacia cd. “prenotativa”
di cui all’art. 2650 c.c. dal principio della
continuità delle trascrizioni e non da una libera
scelta delle parti non sarebbe coerente con i principi
sin qui esposti condizionare la ricevibilità
dell’accordo de quo ad un obbligo a carico del notaio di
previa individuazione degli intestatari catastali e
verifica della loro conformità con le risultanze dei
registri immobiliari.
Riassumendo pertanto le conclusioni ai quesiti
sopra posti sulle tematiche concernenti la
normativa in tema di prestazione energetica,
urbanistica e di conformità catastale può affermarsi
che, per le ragioni esposte, mentre per il suddetto
accordo non trovano spazio applicativo le
disposizioni riguardanti gli obblighi di dotazione
e di allegazione dell’attestato di prestazione
energetica e le norme che impongono la verifica
dell’allineamento tra banca dati catastale e registri
immobiliari (cd. conformità catastale soggettiva),
dovranno al contrario essere applicate e rispettate
tutte le disposizioni riguardanti la materia
urbanistica-edilizia e quelle riguardanti la cd. conformità
catastale oggettiva.
Marco Krogh
30) Cfr. ex multis: Cass., 2° sez. civ. 3 febbraio 2005
n. 2161 e sentenze in essa citate e cass, 2° sez. civ. 3 febbraio 2005 n. 2162,
entrambe in Rivista del Notariato 2006,
parte II, pag. 208 e segg. con nota di S. METALLO, Conflitti giuridici e
trascrizione: la
pubblicità dichiarativa e non
costitutiva;. la sentenza della cass. 2161/2005 è riportata anche in Giurisprudenza
Italiana,
Diritto civile, 2005, pag. 2275 e
segg. con nota di R. PERATONER, Usucapione e trascrizione ed in Rivista
Giuridica
dell’Edilizia, 2006, pag. 349 e
segg. con nota di E. VARANO, Conflitto tra acquirente per usucapione e avente
causa
dell’usucapito nel sistema della
trascrizione immobiliare. Sul valore della sentenza di accertamento
dell’usucapione, cfr.
G.BARALIS, Negozi di accertativi in
materia immobiliare, ..cit.
31) Cass., 2° sez. civ. 3 febbraio 2005 n. 2161,. Sul
punto anche Cass. 26 novembre 1999 n. 13184, in Il Diritto Fallimentare e
delle società commerciali, 2000,
pag. 1125, che afferma il principio secondo il quale può essere proposta nei
confronti della
curatela la domanda di acquisto a
titolo originario di un bene immobile del fallito, in virtù di usucapione, che
si verifica
anche durante il fallimento, né
occorre che la domanda stessa sia stata trascritta anteriormente all’apertura
della
procedura concorsuale.
32) Cass, 26 novembre 1999 n. 13184, in Il Diritto
Fallimentare e delle Società Commerciali, maggio-giugno 2000, CEDAM –
Padova, pag. 1125 e segg . la
Suprema Corte ha affermato che il vincolo di indisponibilità derivante dal
fallimento – con
equiparazione del fallimento al
pignoramento – non può essere riferito a “fatti” acquisitivi di diritti reali
tipici che si
assumono già compiuti e produttivi
di interessi in capo al fallito, restando del tutto indifferente l’eventuale
trascrizione della
sentenza di usucapione prima del
fallimento, “non essendo configurabile alcun onere di pubblicità a carico
dell’usucapiente,
in quanto l’art. 2651 c.c. dispone
al riguardo una forma di trascrizione (della sentenza, e non anche della
domanda) priva di
effetti sostanziali e limitata a
rendere più efficiente il sistema pubblicitario”.
33) V RUBERTELLI, “Autentica notarile e pubblicità” in Manuale
della mediazione civile commerciale, cit. pag 336 e segg. Il
notaio in veste di pubblico
ufficiale autenticante dovrà:
- preliminarmente valutare il
contenuto sostanziale dell’accordo;
- quindi, a seconda del risultato
della valutazione contenutistica conformare l’accordo a tutte le norme di
ordine formale,
documentale e redazionale.
Il notaio dovrà svolgere la consueta
funzione di adeguamento, ferma restando la conservazione della volontà in
concreto
manifestata dalle parti in funzione
della risoluzione della controversia.
Laddove l’accordo redatto dalle parti
presenti cause di invalidità che non ne determinino nullità radicale ed
insanabile, il
notaio riceverà un negozio
ripetitivo nel quale potranno essere inserite tute le dichiarazioni,
allegazioni e rispettati gli altri
AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.
