=> Tribunale di Rimini, 28 febbraio 2017
L'art. 4, comma 2, d.lgs. 28/2010 prevede che il contenuto dell'istanza deve indicare l'organismo, le
parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa. Non è quindi prevista alcuna analogia con il codice di procedura civile
circa l'eventuale onere di notificare la domanda di accesso anche al
procuratore costituito, in quanto a tenore letterale della norma, è sufficiente che l'atto sia portato a
conoscenza del suo diretto interessato (I).
(I) Per la
versione aggiornata del d.lgs. 28/2010 si veda: D.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 aggiornato al d.l. 50/2017 conv. con mod. in l. 96/2017 - manovra correttiva 2017 (Osservatorio Mediazione Civile n. 46/2017). Per approfondimenti si veda SPINA, CODICE OPERATIVO DEI NUOVI ADR, Pacini ed., Pisa, 2016 (Osservatorio Mediazione Civile n. 64/2016).
Fonte: Osservatorio
Mediazione Civile n. 52/2017
Tribunale di Rimini
Sentenza
28 febbraio 2017
Omissis
Con atto di intimazione
di sfratto per morosità ritualmente notificato omissis chiedeva ordinarsi il rilascio dell'immobile locato a omissis con contratto sottoscritto in
data 24.11.2010 relativamente all'immobile uso abitazione sito in omissis, il quale prevedeva la corresponsione
di un canone di locazione annuale di euro 6.000,000, da pagarsi in n.12 rate
anticipate mensili di euro 500,00 ognuna entro il primo di ogni mese. Rilevava
il locatore come la omissis a partire
dal marzo 2016 si fosse auto ridotta il canone di locazione ad euro 250,00
mensili, accumulando una morosità di euro 750,00.
All'udienza di
convalida del 12.07.2016 si costituiva in giudizio il conduttore eccependo di non
aver mai ricevuto dal proprietario dell'immobile il certificato di agibilità
dell'immobile, ciò determinando un inadempimento contrattuale ex art.1578 c.c.
legittimando l'autoriduzione del canone di locazione; pur opponendosi il
conduttore si dichiarava a verbale disponibili a liberare l'immobile entro il
31.10.2016 salvo il diritto di pagare il canone in misura ridotta sino
all'effettivo rilascio.
Il locatore non
accettata tale proposta ed il giudice con ordinanza resa in data 07.10.2016
ordinava il rilascio dell'immobile non sussistendo gravi motivi e non
risultando l'opposizione fondata su prova scritta, inviando le parti ad
accedere alla mediazione obbligatoria, con mutamento del rito e rinviava nel
merito all'udienza del 19.01.2017 con termine per deposito di memorie
integrative. Alla prima udienza il conduttore rilevava come non fosse stata notificata
al procuratore costituito o alla parte.
Il giudice ordinava
alla parte ricorrente il deposito degli atti relativi alla prova della notifica
dell'accesso alla mediazione entro il termine dei 15 giorni di cui
all'ordinanza ex art. 665 c.p.c., rinviando la causa per la verifica
all'udienza del 23.02.2017. Depositato quanto richiesto il giudice rinviava la
causa all'odierna udienza per essere discussa ex art.281 sexies c.p.c.
Preliminarmente
circa l'eccezione sollevata da parte resistente circa la nullità della
notifica, va specificato come l'Organismo di mediazione prescelto dal
ricorrente (omissis) ha notificato
l'istanza di accesso alla mediazione a omissis
presso il sito di locazione in omissis,
in data 25.10.2016 e la relativa raccomandata con r.r. inviata dall' omissis non risulta essere mai stata
ritirata per "compiuta giacenza" presso il domicilio eletto.
Parte resistente si
duole del fatto che, anche qualora fosse stato dimostrato che il procedimento
fosse stato introdotto nei termini prescritti dalla legge e richiamati dal
giudice dell'ordinanza di mutamento del rito, la notifica avrebbe dovuto essere
effettuata (anche) nei confronti del procuratore costituito in sede di sfratto.
L'eccezione è
infondata e deve essere respinta.
L'art.4, comma 2,
del D. Lgs. 28/10 aggiornato alla L. n.69/13 prevede che il contenuto
dell'istanza deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della
pretesa. Non è quindi prevista alcuna analogia con il codice di procedura
civile circa l'eventuale onere di notificare la domanda di accesso anche al
procuratore costituito, in quanto a tenore letterale della norma, è sufficiente
che l'atto sia portato a conoscenza del suo diretto interessato. Cosa che nel
caso di specie è avvenuta in maniera corretta e conforme al dettato normativo
sopra delineato.
Circa il merito,
questo giudice fa proprie le argomentazioni già trasfuse nell’ordinanza di rito
nelle quali si riporta, rammentando come le ragioni esposte nella prima difesa
della parte resistente non appaiano giuridicamente rilevanti ai fini
dell'accoglimento delle sue istanze. Non avendo in questa fase del giudizio
offerto prova di aver subito effettivamente un danno per non aver ottenuto dal
proprietario il certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile a lei locato,
appare non provata la diminuzione del godimento del bene ed illegittima la
riduzione unilaterale del canone di locazione da parte dello stesso. Come già
evidenziato infatti che: "non è consentito al conduttore di astenersi dal
versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si
verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche
quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore,
atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione
del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la
controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione
del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle
parti " (per tutte Cass. Civ. 2099/13).
Nel caso in analisi
non è stato provato che il conduttore ha potuto usufruire in maniera con
completa e non conforme alle prospettate caratteristiche descrittive
dell'immobile contenute nel contratto di locazione, ragion per cui la domanda
di parte ricorrente va accolta e definitivamente convalidato lo sfratto per
morosità, con ordine di rilascio del suddetto bene entro il 28.03.2017. Le
spese legali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
In accordo con il
D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione fino ad euro 1.100) e 5
(determinazione della controversia in euro 750,00 al momento dell'introduzione
della domanda), tenendo conto della complessità della vertenza e sulla base
dell'assenza di istruttoria i compensi del presente giudizio vengono di
conseguenza contenuti nei medi tariffari.
PQM
Il giudice onorario
del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su atto di citazione per
sfratto per morosità proposto da omissis
contro omissis, ogni ulteriore
domanda e/o eccezione disattesa, così provvede: accoglie il ricorso e per
l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione sottoscritto in data
24.11.2010 convalidando lo sfratto per morosità nei confronti di omissis; ordina ad omissis il rilascio dell'immobile sito in omissis, entro la data del 28.03.2017 libero da cose e persone; condanna
omissis al pagamento dei canoni di
locazione per intero dal mese di marzo 2016 fino all'effettivo rilascio
dell'immobile; condanna omissis al
pagamento delle spese processuali in favore della parte ricorrente, che liquida
in euro 440,00 per onorari della fase di merito, euro 340,00 per la fase di
sfratto ed euro 198,50 per spese comprensivo dell'accesso alla mediazione,
oltre spese generali 15%, IVA e CPA da distrarsi a favore dall'avvocato
antistatario.
