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21 dicembre 2012

131/12. La mediazione nella riforma del condominio (Osservatorio Mediazione Civile n. 131/2012)


Sulla Gazzetta ufficiale n. 239 del 17 dicembre 2012 è stata pubblicata la legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”.
Le norme ivi contenute entreranno in vigore decorsi sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta ufficiale (18 giugno 2013).

La novella normativa ha interessato anche la mediazione (1).
Il tema è trattato dall’art. 25 della l. n. 239 del 2012 che, tra l’altro, ha introdotto nelle disposizioni attuative del codice civile l’art. 71-quater.

NOZIONE DI CONTROVERSIE IN MATERIA DI CONDOMINIO

Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. fornisce innanzitutto una definizione delle “controversie in materia di condominio”, delimitando il campo di applicazione della disciplina della mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, comma 1 d.lgs. n. 28 del 2010 (art. 5, comma 1 dichiarato però incostituzionale con la recente sentenza C. Cost. n. 272 del 2012).  
Secondo il nuovo art. 17-quater disp. att. c.c., comma 1, per controversie in materia di condominio si intendono quelle liti derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni:
-      del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice civile (artt. 1117-1138 c.c.);
-      degli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

COMPETENZA TERRITORIALE DEGLI ORGANISMI DI MEDIAZIONE

In deroga al principio generale di cui al d.lgs. n. 28 del 2010 circa l’assenza di un criterio di competenza territoriale degli organismi di mediazione (2) la nuova disciplina stabilisce che (art. 71-quater, dis. att. c.c. comma 2) la competenza territoriale della circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato; ciò, peraltro, a pena di inammissibilità della domanda di mediazione.

LEGITTIMAZIONE DELL’AMMINISTRATORE IN SEDE DI MEDIAZIONE

A norma del comma 3 del nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. in commento, la legittimazione dell’amministratore condominiale a partecipare al procedimento di mediazione in rappresentanza del condominio è subordinata al volere del condominio: approvazione di una delibera assembleare con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edifico.
Il successivo comma 4 del medesimo art. 71-quater c.c. prevede che nel caso i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere detta delibera venga concessa una proroga del primo incontro di mediazione: “il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.

PROPOSTA DI ACCORDO CONCILIATIVO

La proposta di accordo deve essere necessariamente approvata dall’assemblea condominiale (con la stessa maggioranza sopra richiamata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2); in caso contrario la proposta si intende non accettata. Così dispone il successivo comma 5, art. 71-quater c.c.
Il mediatore è tuttavia, a norma del seguente comma 6, tenuto a fissare il termine per la proposta di conciliazione (art. 11, d.lgs. n. 28 del 2010), tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della richiamata delibera assembleare,

PRIMI SPUNTI DI RIFLESSIONE

Ciò considerato occorre osservare che il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. fa esplicito riferimento, nel definire le controversie in materia di condominio, all’art. 5, comma 1 d.lgs. n. 28 del 2010; tuttavia, come noto, l’art. 5, comma 1, d.lgs. n. 28 del 2010, però, è stato dichiarato incostituzionale (C. Cost. n. 272 del 2010) (3).
E allora, la novella di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c. vale a reintrodurre la disciplina della mediazione obbligatoria, sebbene solo in materia di condominio?
Sul punto si osservi che:
-      detta illegittimità costituzionale è stata dichiarata per eccesso di delega legislativa;
-      il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. è una legge;
-      pertanto, con la legge n. 239 del 2012, approvata successivamente alla pronuncia della Consulta, il legislatore potrebbe aver voluto ribadire la propria intenzione (tramite lo strumento della legge e non un decreto legislativo) di assoggettare le controversie alla disciplina della mediazione obbligatoria.
Tuttavia:
-      il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. non prevede, a rigore, la mediazione obbligatoria in materia di condominio, ma, richiamando esplicitamente la norma dichiarata incostituzionale, ne definisce solo l’ambito applicativo;
-      con la conseguenza che, venuta meno l’efficacia di tale ultima disposizione in ragione della pronuncia della Consulta, il mero richiamo a tale norma fatto dal nuovo art. 71-quater c.c. non potrebbe conferire nuovamente efficacia all’art. 5, comma 1 d.lgs. n. 28 del 2010 che, in ragione della sentenza C. Cost. n. 272 del 2012, rimane incostituzionale.

Ad ogni modo, le disposizioni dettate dal nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. paiono valere sicuramente per tutta la disciplina della mediazione di cui al d.lgs. n. 28 del 2010 (disciplina, è bene ricordarlo, ancora in vigore ad eccezione delle disposizioni dichiarate incostituzionali) e, dunque, per la mediazione facoltativa, per quella demandata del giudice e - perché no - anche (ove possibile) in caso di eventuali  clausole di mediazione contenute nei regolamenti condominiali, dovendosi ivi applicare le nuove norme (con riferimento, in particolare, al tema della competenza territoriale degli organismi di mediazione, della legittimazione dell’amministratore di condominio e della proposta conciliativa).

Riportiamo di seguito il testo dell’art. 71-quater disp. att. c.c., introdotto dall’art. 25, legge 11 dicembre 2012, n. 220.

(1) Sulla mediazione in materia condominiale si veda:

(2) Art. 4, comma 1, d.lgs. n. 28 del 2010: “la domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all'articolo 2 è presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo. In caso di più domande relative alla stessa controversia, la mediazione si svolge davanti all'organismo presso il quale è stata presentata la prima domanda”. (2) Si veda l’art. art. 5, comma III, d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 Decreto legislativo n. 28 del 2010 aggiornato alla c.d. manovra bis 2011, in Osservatorio Mediazione Civile n. 2/2011 (www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com).

(3)   Si veda su tali tematiche
c.     In generale, la sezione “SPECIALE MEDIAZIONE OBBLIGATORIA E CORTE COSTITUZIONALE” dell’Osservatorio Mediazione Civile(www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com).

Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 131/2012

La legge 11 dicembre 2012, n. 220
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”

Art. 25.

1. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni
per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

…omissis…

Art. 71-quater

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.

AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.