=> Tribunale di Bari, sentenza 13 febbraio 2024
La relazione redatta da un consulente tecnico nel corso di un
procedimento di mediazione che si concluda senza accordo può essere prodotta
nel successivo giudizio ad opera di una delle parti senza violare le regole
sulla riservatezza in virtù di un equilibrato contemperamento fra
l'esigenza di riservatezza che ispira il procedimento di mediazione e quella di
economicità ed utilità delle attività che si compiono nel corso e all'interno
di tale procedimento (I).
(I) In tal senso Trib.
Roma, 17 marzo 2014, in Osservatorio Mediazione Civile n. 24/2014.
Fonte: Osservatorio
Mediazione Civile n. 21/2024
(www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com)
Tribunale di Bari
13 febbraio 2024
sentenza
Omissis
La domanda principale formulata non merita accoglimento per le ragioni
che di seguito si spiegano.
In merito alla domanda proposta avente ad oggetto la restituzione del
deposito cauzionale versato a seguito dell'avvenuto rilascio dell'immobile,
deve tenersi presente che, ferma restando l'applicazione dell'art. 11 legge n.
392/78 in tema di deposito cauzionale anche ai contratti di locazione per uso
diverso da quello abitativo, in virtù del richiamo espresso alla suddetta norma
operato nell'art. 41 della stessa legge (Cass. civ., sez. III, 30.05.2008, n.
14470), il versamento anticipato del deposito cauzionale assolve la funzione
tipica di garanzia per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo
di risarcimento del danno da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III,
04.03.2004, n. 4411). Tuttavia, "cessato il rapporto locatizio e
riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di
garanzia prevista dalla legge", donde l'obbligo restitutorio in capo al
locatore, "eccetto l'ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale
volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni
subiti" (Trib. Roma, sez. V civ., sentenza 08.02.2006, n. 2884).
Come è ben noto, in tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione,
il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento
del danno ovvero per l'adempimento ha l'onere soltanto di provare la fonte,
negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera circostanza dell'inadempimento della controparte,
gravando, di contro, sul debitore convenuto l'onere dimostrare il fatto
estintivo della pretesa altrui, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero la
non imputabilità dell'inadempimento (Cass. civ., ss.uu., 30.10.2001, n. 13553).
Sotto tale aspetto il ricorrente, seppure ha proposto in altra sede
l'azione per il risarcimento danni da risoluzione contrattuale, non ha
contestato la domanda riconvenzionale proposta dal resistente. Quindi l'unica
prova raccolta nel presente giudizio è rappresentata dallo scambio epistolare e
dalla consulenza svolta in sede di mediazione.
Occorre evidenziare che secondo la giurisprudenza di merito "la
relazione redatta da un consulente tecnico nel corso di un procedimento di
mediazione che si concluda senza accordo può essere prodotta nel successivo
giudizio ad opera di una delle parti senza violare le regole sulla riservatezza
in virtù di un equilibrato contemperamento fra l'esigenza di riservatezza che
ispira il procedimento di mediazione e quella di economicità ed utilità delle
attività che si compiono nel corso e all'interno di tale procedimento" (Trib.
Roma 17 marzo 2014).
Osserva questo giudicante che la consulenza risulta redatta sulla base
della documentazione fornita e dell'indagine compiuta e che, in assenza di vizi
logici e metodologici, si ritiene di condividere pienamente.
Il CTU conclude quanto allo stato dei luoghi che "Tuttavia lo
scrivente evidenzia come lo stato dei luoghi attuale presenta di per sé un
rischio intrinseco di allagamento, in presenza di eventi meteorici consistenti
circoscritti ad intervallo temporale breve, atteso altresì che il vialetto
pedonale adiacente all'ingresso dell'immobile, delimitato da un muretto di
altezza pari a ca. cm. 40, è privo di opportuni ed idonei canali di deflusso
laterali (limitati al solo foro posto al culmine del camminamento).
A tal proposito non è stata data alcuna prova di persone che avessero
denunciato fenomeni di allagamento all'interno della tabaccheria per cui vi era
stata la necessità di sospensione dei lavori di manutenzione del locale né
prova di un allagamento intervenuto nel corso del rapporto locatizio.
L'ing. omissis ha ritenuto
che il ripristino dei requisiti minimi dello stato dei luoghi avrebbe richiesto
lavori quantificati in Euro 11.000,00 oltre oneri.
La valutazione tecnica ha implicato un giudizio circa le opere da
eseguire per ripristinare lo stato pregresso su cui avevano inciso gli svellimenti
lamentati dal locatore non è invece emersa la necessità di eseguire i lavori
per rendere utilizzabile l'immobile giacché il conduttore aveva accettato
l'immobile nello stato in cui si trovava presentando alla p.a. competente la
CILA. Invero piuttosto che di danni arrecati dal conduttore eccedenti il
degrado dovuto a normale uso dello stesso e quindi ai sensi dell'art. 1590 c.c.
sarebbe sorta l'obbligazione di risarcire i danni consistenti nel costo delle
opere necessarie per la rimessione in pristino ossia si tratterebbe di
miglioramenti non autorizzati. Va però osservato che non essendo emersa la
prova dello stato dei luoghi tramite rappresentazione fotografia o testimoniale
si ritiene di ridurre in via equitativa l'importo di Euro 3.000,00.
La riconvenzionale appare, quindi, legittimamente proposta.
Alcuna contestazione è sorta né poteva sorgere in ordine alla mancata
richiesta di differimento di udienza avendo il ricorrente introdotto la causa
con altro genere di ricorso.
L'art. 416 c.p.c. così recita "Il convenuto deve costituirsi
almeno dieci giorni prima della udienza, dichiarando la residenza o eleggendo
domicilio nei comune in cui ha sede il giudice adito. La costituzione dei
convenuto si effettua mediante deposito in cancelleria di una memoria
difensiva, nella quale devono essere proposte, a pena di decadenza, le
eventuali domande in via riconvenzionale e le eccezioni processuali e di merito
che non siano rilevabili d'ufficio". La Corte Suprema ha statuito che
"Nelle controversie in materia di locazione il convenuto a pena di
decadenza dalla domanda riconvenzionale deve chiedere al giudice, con istanza
contenuta nella memoria di costituzione in giudizio, di fissare una nuova
udienza, la mancanza dell'istanza non determina la decadenza della domanda
riconvenzionale qualora l'attore non eccepisce l'irritualità degli atti
successivi alla riconvenzione, accettando il contraddittorio sulla
riconvenzionale (Cass. 29.1.2019 n. 2334). La SC ha anche sancito il principio
secondo cui a partire dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito,
scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, anzitutto il divieto
di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado essendo
funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento (artt. 414 e 416
C.p.c.).
Nella fattispecie concreta, parte locatrice ha allegato il grave
inadempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo del godimento
dell'immobile da parte del conduttore, tradottosi nel mancato versamento dei
canoni dovuti per i mesi di novembre e dicembre 2017. Illegittimo appare la
risoluzione anticipata per cui sembra opportuno liquidare, sulla base del
canone corrisposto, l'indennità di mancato preavviso nella misura di Euro
3.900,00. Dalle fatture allegate è altresì provato l'uso delle forniture e
l'omessa voltura dei contratti telefonici e del servizio internet.
Secondo il principio della soccombenza, stante il rigetto della domanda
introduttiva, seppure appaiono sussistere anche i presupposti per
l'applicazione delle sanzioni ex art. 96, III comma, c.p.c. derivante dalla
separata azione e soprattutto dalla mancata adesione per la definizione totale
della proposta formulata in sede di mediazione e del sollecito di definizione
conciliativa, liquida, in assenza di nota specifica, in favore del procuratore
del resistente la somma di Euro 3397,00 così determinata ai sensi del DM n.
147/2022 tenuto conto del valore della riconvenzionale (fase studio Euro
919,00; fase introduttiva Euro. 777,00; fase decisionale Euro 1701,00) oltre di
Euro 441,000 per l'attività professionale svolta in sede di mediazione.
PQM
Il Tribunale di Bari, terza sezione civile, in funzione di Giudice
Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda omissis, rigettata ogni ulteriore richiesta, così provvede: rigetta
la domanda introduttiva; in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata
da omissis: dichiara l'inadempimento
contrattuale da parte del conduttore, omissis
e, per l'effetto, lo condanna al pagamento in favore di omissis dell'importo di Euro 6.000,00 - come ridotta la richiesta -
oltre interessi legali dalla data della notifica del ricorso al soddisfo; condanna
omissis al pagamento in favore di omissis della somma di Euro 7.252,47 di
cui omissis;
condanna omissis al pagamento in
favore dell'Avv. omissis dichiaratosi
anticipatario della somma di Euro 441,00 per l'attività professionale svolta in
sede di mediazione e di Euro 3397,00 oltre spese forfetarie al 15% e oneri
accessori su ciascun compenso.
AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.