41/21. Azione per inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di vendita: mediazione obbligatoria? (Osservatorio Mediazione Civile n. 41/2021)

=> Tribunale di Milano, 13 aprile 2021 

L'eccezione di improcedibilità del giudizio per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria è infondata perché i giudizi aventi ad oggetto un’azione per inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di vendita, non rientrano tra le ipotesi soggette alla mediazione obbligatoria. Infatti la presente controversia ha ad oggetto l'inadempimento alla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, che non rientra nella categoria dei diritti reali ma, al contrario, in quella dei rapporti obbligatori e di conseguenza la controversia non è soggetta alla mediazione obbligatoria ex art. 5, d.lgs. 28/2010. (I).  

(I) Si veda l’art. 5, comma 1-bis, D.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 (Osservatorio Mediazione Civile n. 38/2018).

Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 41/2021
(www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com)

Tribunale di Milano

Sentenza

13 aprile 2021

Omissis

Devono innanzitutto essere esaminate le eccezioni preliminari di parte convenuta, che devono essere respinte in quanto infondate.

L'eccezione di improcedibilità del giudizio per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria è infondata perché i giudizi aventi ad oggetto un’azione per inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di vendita, non rientrano tra le ipotesi soggette alla mediazione obbligatoria. Infatti la presente controversia ha ad oggetto l'inadempimento alla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, che non rientra nella categoria dei diritti reali ma, al contrario, in quella dei rapporti obbligatori e di conseguenza la controversia non è soggetta alla mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs 28/2010.

L'eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale di Milano in favore del Tribunale di Aosta è infondata perché le parti, con l'art. 11 del preliminare, ove hanno convenuto la competenza del foro di Milano “per ogni controversia relativa alla interpretazione ed esecuzione del contratto”, ai sensi e per gli effetti di cui agli articoli 28 e 29 cpc, hanno chiaramente introdotto un foro alternativo in aggiunta a quelli ordinari.

E' infondata anche l'ulteriore eccezione di incompetenza territoriale secondo la quale la clausola 11 del contratto preliminare attribuiva al Tribunale di Milano solo la competenza a conoscere “ogni controversia relativa alla interpretazione ed esecuzione di questo contratto” e non quelle attinenti la risoluzione del contratto preliminare che esulano dal concetto di interpretazione ed esecuzione del contratto. La clausola non deve, infatti, essere interpretata in senso letterale/restrittivo perché in sede di stipula della clausola, considerate le esigenze di sintesi, le espressioni usate non assumono lo scopo di circoscrivere il contenuto analitico della clausola stessa. Una controversia in tema di “interpretazione” del contratto è necessariamente collegata ad una lite sull’adempimento oppure sulla validità o sull’efficacia del contratto medesimo; una vertenza in tema di “esecuzione” è normalmente connessa ad una domanda di risoluzione del contratto e di condanna al risarcimento danni. Una interpretazione restrittiva della clausola comporterebbe la possibilità di sottoporre a diversi giudici, anche contestualmente, la decisione di questioni strettamente collegate tra loro “interpretazione ed esecuzione del contratto” e “risoluzione del contratto” con una dilatazione dei tempi di giudizio e rischio di giudicati contrastanti. Infatti, qualora, in presenza di una siffatta clausola, una delle parti volesse agire per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni e l’altra eccepisse la nullità del contratto stesso, un’interpretazione letterale restrittiva della clausola imporrebbe irragionevolmente alle parti di ricorrere ad altro giudice solo per interpretare il contratto e verificarne la validità o meno. In definitiva, in assenza di specifica esclusione, deve ritenersi che le parti abbiano inteso devolvere al Tribunale di Milano, quale foro alternativo, tutte le controversie, contrattuali e non, derivanti, in modo diretto o indiretto, dal contratto.

L'eccezione di nullità del contratto preliminare inter partes per la mancata consegna della fideiussione ai sensi dell'ex art. 2 d.lg. n. 122/2005 sembra essere stata rinunciata nelle conclusioni e negli scritti conclusivi e comunque è infondata. Infatti, in linea generale, una lettura sistematica e teleologica del d.lg. n. 122/2005 fa propendere per una interpretazione estensiva della normativa la quale deve trovare applicazione, non solo alle costruzioni ex novo, ma, anche alle ristrutturazioni edilizie c.d. maggiori, ossia a quegli interventi complessi, come quello oggetto di causa, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, dell’immobile, tali da determinare una vera e propria "trasformazione" radicale del bene preesistente. Ciò posto, è però insussistente nel caso in esame la invocata nullità del preliminare per l'omesso rilascio della fideiussione considerato che il Legislatore agli art. 2 e 3 del D. Lgs. 122/05 ha previsto l'obbligo per il venditore di garantire la restituzione delle somme versate dall’acquirente tramite la conclusione di un contratto di fideiussione per l'ipotesi in cui il costruttore dovesse risultare incapiente prima del compimento dell’opera, ma, nel caso di specie, è assolutamente pacifico che la convenuta Be. non ebbe a versare alcuna somma e di conseguenza non gli era dovuta alcuna fideiussione.

Anche l'eccezione di nullità del contratto preliminare inter partes per difetto di forma ex lege è infondata. L'art 6 del D. Lgs. 122/05 invocato dalla convenuta, ove prevede la forma dell'atto pubblico o scrittura privata autenticata, è entrato in vigore il 16 marzo 2019 e non trova applicazione per i contratti già in essere per i quali era stato già chiesto il titolo abilitativo, come quello oggetto di causa.

Nel merito, la domanda attorea è fondata  omissis. 

PQM 

Il Tribunale di Milano omissis: dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto preliminare di compravendita omissis; condanna la convenuta a rimborsare in favore di omissis s.r.l. le spese di registrazione del contratto per complessivi € 364,36, oltre interessi al tasso legale dal 27.3.2019 al saldo; condanna parte convenuta a rimborsare in favore di omissis s.r.l. le spese condominiali per complessivi euro 5.254,37, oltre a quelle che risulteranno dovute fino alla data di rilascio, oltre agli interessi al tasso legale dal 27.3.2019 al saldo;condanna parte convenuta al risarcimento del danno per l'occupazione sine titolo in favore di omissis s.r.l. nella misura di euro 6.360,00 (Euro 265,00 mensili per 24 mesi), oltre alle successive mensilità dall’aprile 2021 al rilascio effettivo, ed agli interessi al tasso legale dalle singole scadenze mensili sino al saldo; condanna la convenuta omissis alla rifusione delle spese del giudizio a favore di omissis s.r.l., che liquida in € 9.650,00 per compensi, € 545,00 per spese, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.

 

AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.