=> Tribunale di Roma, 25 settembre 2020
Va rigettata la richiesta
di restituzione delle spese di mediazione se formulata solo con memoria conclusionale e dunque in una fase
processuale in cui le domande nuove sono già precluse.
Fonte: Osservatorio Mediazione Civile n. 10/2021
(www.osservatoriomediazionecivile.blogspot.com)
Omissis
Il presente giudizio prende le mosse dal ricorso per decreto ingiuntivo presentato da omissis nel quale sostiene che tra le parti è intercorso un contratto di locazione, relativo all'immobile sito omissis, al canone di locazione di € 800,00 mensili, di proprietà della omissis e condotto in locazione dall'odierna resistente dall'1.08.2014 al 28.02.2017, avendo il conduttore esercitato recesso per giusta causa e consegnato le chiavi. In forza del detto contratto, in data 23.07.2014, a titolo di deposito cauzionale, omissis aveva versato la somma di euro 1.600,00 che non veniva restituita dalla omissis, nonostante la diffida ricevuta il 20.04.2017.
Pertanto chiedeva e otteneva il decreto
ingiuntivo per la restituzione di detta somma oltre interessi.
omissis ha presentato opposizione sostenendo che la
locatrice aveva comunicato il proprio recesso anticipato il 2.12.2016,
indicando come data di rilascio dell'immobile il 1.03.2017, dando dunque un
preavviso di poco meno di 3 mesi in luogo dei 6 mesi previsti dall'art. 27 l.
392/1978 e dal contratto e adducendo come grave motivo del recesso “crisi
finanziaria”. Le chiavi venivano riconsegnate alla locatrice con un plico nei
termini indicati dalla conduttrice. In data 13.04.2017 l'odierna opponente
riceveva la richiesta di restituzione del deposito cauzionale di € 1.600,00,
alla quale dava risposta negativa, eccependo la compensazione di detta somma
con il maggior credito vantato dalla omissis
per il recesso anticipato con conseguente mancato pagamento di tre mensilità
dovute, pari a € 2.400,00. Deduceva inoltre l'opponente il mancato pagamento di
oneri condominiali per € 201,11 e della metà dell'imposta/sanzione per il
mancato rinnovo del contratto, pari ad € 134,13.
omissis si è costituita nel presente giudizio
sostenendo l'illegittimità della scelta di trattenere il deposito cauzionale e
deducendo l'esistenza di gravi motivi che hanno giustificato il recesso
anticipato, da individuarsi in lavori di manutenzione stradale che hanno
interessato la zona ove è ubicato l'immobile che hanno determinato un
isolamento di via omissis da
pregiudicare le attività commerciali ivi allocate. Riguardo agli oneri
condominiali la resistente ha sostenuto l'inidoneità a provare il credito della
documentazione ex adverso prodotta omissis.
Preliminarmente deve darsi atto che è stato
esperito il tentativo di mediazione obbligatoria previsto ex lege e che in
detta sede entrambe le parti sono comparse (allegato alla nota di deposito di
parte ricorrente del 22.11.2019).
Pertanto, la domanda è procedibile.
Nell'ambito del processo civile spetta alle
parti dedurre nel processo i fatti e le prove su cui si fondano le proprie
pretese nel rispetto della regola di riparto degli oneri probatori fissata
dall'art. 2697 c.c., in forza del quale incombe a chi vuole far valere un
diritto dimostrarne il fondamento e a chi si oppone a tale diritto provarne i
fatti modificativi o estintivi. L'art. 115 c.p.c., norma di carattere generale
applicabile anche al rito locatizio, precisa che il giudice pone a fondamento della
sua decisione non solo i fatti provati dalle parti, ma anche quelli non
specificamente contestati dalla parte costituitasi in giudizio. Sono proprio le
opposte contestazioni delle parti a circoscrivere dunque il thema decidendum,
come affermato a più riprese dalla Suprema Corte (cfr. Cass. 21075/2016: “l'onere
di contestazione in ordine ai fatti costitutivi del diritto si coordina con
l'allegazione dei medesimi e, considerato che l'identificazione del tema
decisionale dipende in pari misura dall'allegazione e dall'estensione delle
relative contestazioni o non contestazioni, ne consegue che l'onere di
contribuire alla fissazione del "thema decidendum" opera
identicamente rispetto all'una o all'altra delle parti in causa”).
Nel caso di specie sono incontestati i
seguenti fatti: Il conduttore ha comunicato il proprio recesso anticipato dal
contratto con raccomandata a/r il 2.12.2016 e rilasciato effettivamente
l'immobile il 28.02.2017; Il canone di locazione è di € 800,00 mensili; Il
contratto di locazione sottoscritto dalle parti prevedeva un termine di sei
mesi per il recesso anticipato del conduttore e non legato alla sopravvenienza
di gravi motivi (art. 8); Parte locatrice ha trattenuto il deposito cauzionale
di € 1.600,00, per i quali si è agito in via monitoria; La metà dell'imposta di
registro, pari a € 134,13, non è stata versata dal conduttore contrariamente a
quanto previsto dal contratto (art. 11).
Tanto premesso omissis, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito
cauzionale, l'esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di
domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali
dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi
considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo
del credito azionato” (Cass. 18069/2019).
Chiarito il diritto del conduttore a vedersi
restituito il deposito cauzionale (peraltro non contestato dalla locatrice) Il cuore
del thema decidendum è dunque costituito dall'eccezione riconvenzionale di
compensazione ritualmente articolata dall'odierna opponente omissis.
All'illegittimità del recesso anticipato
consegue il diritto del locatore ad esigere i canoni non pagati per le tre
mensilità mancanti al compimento del termine semestrale.
Pertanto, trattandosi di crediti liquidi,
certi ed esigibili, l'eccezione riconvenzionale della locatrice va accolta, con
conseguente compensazione parziale tra il deposito cauzionale (€ 1.600,00) e i
canoni impagati (€ 2.400,00) omissis.
Pertanto, la domanda relativa agli oneri
condominiali va accolta.
La domanda della ricorrente ex art. 96, terzo
comma, c.p.c. va rigettata in quanto non sussistono i presupposti di fatto e di
diritto per la sussistenza della responsabilità aggravata prevista dalla norma
invocata.
Va rigettata anche la richiesta di
restituzione delle spese di mediazione, in quanto formulata solo con memoria
conclusionale e dunque in una fase processuale in cui le domande nuove sono già
precluse.
In conclusione, l'opposizione deve accolta
con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto. In ragione
dell'esistenza tra le parti di crediti contrapposti liquidi ed esigibili, se ne
dichiara la compensazione parziale con condanna dell'odierna resistente a
versare le somme risultanti all'esito della compensazione, pari ad € 1.135,24,
somma risultante dalla sottrazione di € 1.600,00 per l'illegittimo
trattenimento del deposito cauzionale dal credito della omissis, pari ad € 2.400,00 per canoni non pagati, € 201,11 per
oneri condominiali insoluti ed € 134,13 per spese di registrazione.
Sulle spese.
Le spese seguono la soccombenza e sono
liquidate in conformità al D.M. 55/2014 utilizzando il parametro medio relativo
alle controversie di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra €
1.101,00 ed € 5.200,00, eliminando la fase istruttoria, che nel caso di specie
non si è tenuta.
Pertanto omissis
in persona del legale rappresentante p.t., deve essere condannata alla
rifusione delle spese di lite in favore di omissis,
che si liquidano in € 76,00 per esborsi ed
€ 1.620,00 per compensi, oltre spese generali
al 15%, IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
PQM
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara l'opposizione fondata e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo omissis; accerta il credito di omissis nei confronti di omissis per canoni, oneri condominiali e spese di registrazione del contratto di locazione, dichiara la parziale compensazione dei crediti tra le parti e, per l'effetto, condanna omissis, in persona del legale rappresentante p.t., a pagare in favore di omissis la somma di € 1.135,24, oltre interessi legali dalla data della domanda del 17.09.2018 all'effettivo soddisfo; rigetta le altre domande; condanna omissis, in persona del legale rappresentante p.t., alla rifusione delle spese di lite in favore di omissis, che si liquidano in € 76,00 per esborsi ed € 1.620,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA, CPA.
AVVISO. Il testo riportato non riveste carattere di ufficialità.