Deve ritenersi assolta la condizione
di procedibilità anche con
riferimento alle domande del ricorrente, dal momento che, attivandosi, il resistente ha portato in mediazione
tutte le questioni che si dibattono nell'odierna sede e quindi non solo le
questioni che formano oggetto delle domande
riconvenzionali ma anche quelle sottese alle pretese avverse; la mancata partecipazione della ricorrente viene
quindi in considerazione per le conseguenza
di cui all’art. 8, comma
4-bis, d.lgs. 28/2010 (I).
(I) Si vedano l’art.
5, commi 1-bis e 2-bis e l’art. 8, comma 4-bis, D.lgs. 4 marzo 2010
n. 28 aggiornato al d.l. 50/2017 conv. con mod. in l. 96/2017 - manovra
correttiva 2017 (Osservatorio Mediazione Civile n. 46/2017).
Fonte: Osservatorio
Mediazione Civile n. 14/2018
Tribunale di Roma
Sentenza n. 18731
4 ottobre 2017
Omissis
Rilevato
che, con ricorso ex
art 702 bis, c.p.c., omissis S.R.L.
in liquidazione ha dedotto che: omissis,
conduttrice dell'immobile omissis,
"ha accumulato ritardi nel pagamento del canone, suscettibili di
applicazione della penale di cui all'art 4 del contratto di locazione (inter
partes), per complessivi euro 3.148,00, giusta fattura omissis"; omissis
non ha mai versato il dovuto a titolo di oneri accessori, dovuto pari, alla
data del 12/5/2016, ad euro 41.047,68, "giusta fatture che si
allegano"; la Società ha chiesto la condanna della controparte al
pagamento della somma di euro 44.195,68, oltre interessi legali dalla data di
emissione delle singole fatture; rilevato che, nel costituirsi, omissis ha eccepito l'inammissibilità
della domanda introdotta con rito sommario di cognizione, e negato i contestati
ritardi, nonché: i) dedotto che il locale le è stato consegnato con un mese e
mezzo di ritardo, sicchè ha diritto alla pagamento dell'importo di euro
12.750,00, oltre iva corrispondente ad una mensilità e mezzo; ii) con riferimento
agli oneri accessori, negato la legittimazione in capo a controparte e la
fondatezza della domanda per l'inesistenza del condominio, nonché affermato la
estrema genericità della richiesta e contestato di aver mai fruito delle
asserite prestazioni di cui alle fatture, documenti questi non costituenti
prova; iii) lamentato di essere stata privata, a far data dal marzo 2015, del
godimento dell'area parcheggio, ciò che ha determinato una contrazione dei
guadagni, arrecandole un danno quantificabile in euro 35.000,00;
che la Società ha
chiesto che il Tribunale intestato dichiari improcedibile la domanda e, in caso
contrario, rigetti le avverse domande e condanni la controparte al risarcimento
di tutti i danni subiti e quantificati in euro 12.750,00, oltre iva e interessi
di mora ex dlgs 231/02, dal 1/6/13 al saldo, e in euro 35.000,00, oltre
interessi di mora ex dlgs 231/02 dal fatto al saldo, disponendo, nel caso di
riconoscimento delle ragioni avverse, la compensazione degli opposti crediti;
rilevato che è
stato disposto il mutamento del rito da sommario di cognizione in speciale
locatizio, ai sensi dell'alt 4, dlgs 150/2011, ciò che ha comportato
l'assegnazione di un termine perentorio per l'integrazione degli atti
difensivi;
rilevato che, per
quanto sopra, deve ritenersi superata l'eccezione di improcedibilità della
domanda;
rilevato, quanto
all'eccezione sollevata dalla resistente all'udienza del 28/9/17 (cfr Verbale),
che deve ritenersi assolta la condizione di procedibilità anche con riferimento
alle domande della ricorrente, dal momento che, attivandosi, la resistente ha
portato in mediazione tutte le questioni che si dibattono nell'odierna sede e
quindi non solo le questioni che formano oggetto delle domande riconvenzionali
ma anche quelle sottese alle pretese avverse;
che la mancata
partecipazione della ricorrente viene quindi in considerazione per le
conseguenza di cui al comma 4 bis, art 8, d.lgs. 28/2010.
Rilevato che
occorre quindi procedere all'esame delle domande della ricorrente;
che, innanzitutto,
va segnalato che il ritardo nel pagamento, protratto di oltre 10 giorni dalla
scadenza convenzionalmente fissata per il giorno 5 del mese (cfr. artt. 3 e 4),
viene contestato con riferimento ai canoni di dicembre 2013 e aprile, luglio e
ottobre 2014; che va premesso che l'estinzione dell'obbligazione si verifica al
momento della riscossione del titolo (cfr. Cass 369/00), caso di pagamento con
assegno bancario, e al momento dell'accredito in conto corrente, nel caso di
pagamento a mezzo bonifico (cfr. Cass. su. 12210/90);
che, tanto premesso
e considerato che la conduttrice ha pagato le mensilità di dicembre 2013 e
aprile 2014 con assegno bancario e quella di luglio 2014 con bonifico bancario,
l'estinzione del debito, per quanto si ricava dalla documentazione di parte
ricorrente (cfr. docc. 3, 4 e 5), va ancorata rispettivamente al 19/12/13 (cfr.
doc 3), al 24/4/14 (cfr. doc. 4) e al 16/7/14 (cfr. doc. 5), risultando
pertanto successiva all'indicato termine del giorno 15 del mese;
che il pagamento
della mensilità di ottobre 2014 è stato effettuato, quanto ad euro 10.000,00,
con bonifico e, quanto ad euro 370,00, con contanti, sicchè l'effetto
estintivo, da ricollegarsi al momento in cui la locatrice ha avuto la
disponibilità delle somme, deve farsi risalire, in base alla documentazione
prodotta dalla ricorrente (cfr. doc. 6), al 14/10/14, data dell'accredito in
conto corrente, e al 16/10/14, data della consegna del denaro;
che, correttamente,
dunque, omissis ha azionato la penale
contrattuale, dovendosi segnalare che la conduttrice non può invocare
"l'efficacia liberatoria del pagamento del canone con assegno bancario se
accettato dal locatore/creditore" (cfr memoria di costituzione, pagg. 4 e
5) in luogo del contrattualmente previsto bonifico bancario, onde scongiurare
l'applicazione della penale (cfr memoria pag 5);
che, invero, la
contestazione della locatrice non afferisce all'utilizzazione di una modalità
di pagamento diversa da quella pattuita, essendo in discussione la collocazione
cronologica dell'effetto estintivo del pagamento ai fini dell'applicazione
della penale;
che, tanto premesso
e considerata l'assenza di contestazioni circa l'entità della somma richiesta
per il titolo in esame, la resistente va condannata al pagamento della somma di
euro 3148,00, oltre interessi legali dalla domanda;
rilevato che, a
sostegno della domanda di pagamento della somma di euro 41.047,68, omissis invoca l'art 12 del contratto,
ai sensi del quale "parte conduttrice sosterrà le spese di condominio a
lei spettanti secondo la normativa vigente" e rimanda per la
quantificazione del dovuto alle fatture depositate (cfr all 7); che, ciò posto
ed a prescindere da ogni altra considerazione, nulla può essere accordato per
il titolo che interessa, dal momento che la ricorrente non ha fornito, nonostante
le avverse contestazioni sul punto (cfr memoria di costituzione pagg 6 e 7),
elementi per la verifica della congruità dell'addebito di somme a titolo di
rimborso di spese asseritamente sostenute per illuminazione, guardiania e
pulizia relative a spazi comuni;
che va segnalato,
in proposito, che, proprio perchè trattasi di rimborso di spese anticipate per
conto dell'effettivo fruitore, la ricorrente avrebbe dovuto dare conto della
spesa complessivamente sostenuta e del criterio di determinazione della quota
spettante alla controparte;
che nessuna
visibilità ha fornito la ricorrente su tali aspetti, dovendosi segnalare
l'inidoneità di documenti di formazione unilaterale, quali sono le fatture,
tanto a dare dimostrazione dell'effettuazione in concreto dei servizi in
questione e del relativo onere economico complessivo, quanto a dar conto del
criterio di determinazione della quota di addebito;
che,
conclusivamente, la domanda va respinta, non avendo parte ricorrente assolto
all'onere probatorio spettantele;
rilevato, quanto
alla questione di cui al punto i) che precede omissis;
che la domanda va
respinta omissis;
rilevato che, con
riferimento al chiesto risarcimento del danno omissis;
rilevato che, avuto
riguardo alla proporzionale reciproca soccombenza (accoglimento parziale della
domanda omissis, rigetto delle
riconvenzionali), le spese di lite vanno dichiarate compensate per 1/2 e poste
per il residuo 1/2 a carico della resistente; che la relativa liquidazione
segue come da dispositivo, secondo criteri e tariffe di cui al dm Giustizia n
55/2014;
ritenuto congruo
per il deposito della sentenza il termine di gg. 10.
PQM
Definitivamente
pronunciando sulla causa omissis,
così provvede: condanna la resistente al pagamento della somma di euro 3148,00,
oltre interessi legali a decorrere dalla domanda; rigetta nel resto la domanda
della ricorrente e respinge le domande riconvenzionali; dichiara compensate per
1/2 le spese di lite che pone, per il residuo 1/2, a carico di omissis S.R.L. e liquida, in favore
della parte ricorrente, in euro 72,75 per esborsi e in euro 1.500,00 per
compensi professionali, oltre rimborso forfetario (15%), Iva e Cpa come per
legge; ne dispone la distrazione a favore dell'---, dichiaratosi
antistatario; visto l'art 8, comma 4
bis, d.lgs. 28/2010, condanna la ricorrente a versare all'entrata del bilancio
dello Stato l'importo di euro 259,00; fissa in 10 giorni il termine per il
deposito della sentenza.
AVVISO. Il
testo riportato non riveste carattere di ufficialità. Il collegamenti
ipertestuale è a cura della Redazione dell’Osservatorio.